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Les 3 raisons de simuler votre SCPI avant d'investir

Avant de se lancer dans n’importe quel type d’investissement, il est toujours recommandé de réaliser plusieurs simulations dont les résultats pourront éventuellement être interprétés par un conseiller en gestion de patrimoine. Cela pour la mise en place de la stratégie la plus appropriée. Voici les 3 raisons de simuler votre SCPI avant d’y souscrire.

 

Anticiper le rendement du placement

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous connaissez son rendement à l’avance, exprimé en TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché. Cependant, la simulation vous permet de dégager le rendement net de votre placement. Les paramètres suivants sont pris en compte lors de ladite simulation :

  • le montant total de votre investissement
  • le montant de votre apport personnel ajouté à celui d’un établissement bancaire dans le cas où vous souhaitiez opter pour le financement complémentaire à crédit
  • les dividendes que vous percevez
  • le montant de votre imposition par rapport aux dividendes encaissés
  • les frais prélevés par la société de gestion

 

Opter pour le bon mode de financement

La simulation permet aussi de déterminer le mode de financement qui serait le plus intéressant. Vous pouvez investir au comptant si votre situation financière le permet. Cependant, le financement à crédit est aussi profitable dans la mesure où l’effet de levier porte convenablement ses fruits. Achat cash et souscription à crédit peuvent aussi être combinés. La simulation permet alors de faire ressortir les résultats pour chaque cas de figure et ainsi, d’opter pour la meilleure solution.

Si vous investissez à crédit, plusieurs critères seront considérés :

  • le taux d’intérêt appliqué par la banque, en fonction de la durée de votre placement
  • le montant de vos mensualités
  • votre effort d’épargne
  • le montant des dividendes perçus afin que vous puissiez calculer la partie à mettre de côté pour rembourser le prêt bancaire
  • la durée du délai de jouissance

En ce qui concerne ce délai de jouissance, sachez avant tout qu’il est appliqué par toutes les sociétés de gestion, mais que sa durée varie d’une SCPI à l’autre. Il correspond à l’absence de versement de dividendes, pendant environ 5 mois pour la majorité d’entre elles. Or, vous continuez à vous acquitter des mensualités de l’établissement de crédit : attention donc à bien planifier votre calendrier de remboursement par rapport à vos encaissements.

 

Choisir le bon mode d’acquisition

La simulation permet de choisir le bon mode d’acquisition : en direct, via une assurance-vie ou en démembrement. La meilleure manière de diversifier votre portefeuille de placement est d’opter pour les 3 solutions en veillant à bien sélectionner chaque SCPI pour chaque objectif :

  • investir en direct
  • souscrire via une assurance-vie : quelle est la rentabilité ? Cela sachant que les éléments tels que le prix de la part, le montant des dividendes distribués et les frais prélevés sont susceptibles de faire l’objet de certaines modifications
  • acquérir des parts en démembrement : quelle est la durée la plus intéressante pour la détention des parts démembrées ? Quel sera par conséquent le prix de ces dernières, et quelle plus-value en tirer au moment de l’acquisition de la pleine propriété ?

 

Simuler pour estimer une éventuelle réduction fiscale

Si vous souscrivez à une SCPI fiscale, la simulation doit pouvoir vous indiquer si le dispositif est fait pour vous ou non. Ce, sachant que même si vous obtenez une réduction d’impôt grâce aux dispositifs appliqués (Pinel, Malraux, déficit foncier), les revenus que vous encaissez sont toujours imposables. Il est donc prudent de toujours estimer le gain réel via la simulation qui tiendra compte des éléments suivants :  votre imposition, le montant de votre investissement, le taux de défiscalisation. Vous obtenez alors une estimation de la réduction d’impôt attendue.